Фотогалерея Кокошкино
 
 
Ответить в данную темуНачать новую тему
> Новый закон о кадастре вступает в силу с 1 марта 2008 года
r.viktor
сообщение 3.3.2008, 12:14
Сообщение #1


Жилец форума


Группа: Пользователь
Сообщений: 138
Регистрация: 27.10.2006
Из: москва
Пользователь №: 181
Пол:мужской



Новый закон о государственном кадастре недвижимости существенно упростит арбитражную практику и совершенствует деятельность компаний в целях совершения сделок на земельном рынке и на рынке недвижимости..
24 июля 2007 года был принят Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре недвижимости). Подавляющая часть положений указанного закона вступает в силу с 1 марта 2008 года. Целью принятия этого закона явилось желание законодателя привести к единому знаменателю государственный учет объектов недвижимости.
До принятия Закона о кадастре недвижимости государственный учет земельных участков осуществлялся на основании ФЗ «О государственном земельном кадастре», учет зданий, сооружений, помещений регулировался нормами о государственном техническом учете и (или) технической инвентаризации.

Теперь, с принятием Закона о кадастре недвижимости в едином государственном кадастре недвижимости будет содержаться систематизированный свод сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства, а также о подземных сооружениях, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом положения данного закона не будут применяться в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а также предприятий как имущественных комплексов.

По сути каких-либо кардинальных изменений в жизнь сегодняшних владельцев объектов недвижимости Закон о кадастре недвижимости не внесет. Структура закона и принципы государственного регулирования отношений, вытекающих из отношений по учету объектов недвижимости, очень схожа со структурой и принципами, заложенными в ФЗ «О государственном земельном кадастре». С вступлением нового закона в силу учет вновь созданных или преобразованных объектов (например, при учете земельных участков, сформированных из одного участка) будет осуществляться в одном едином государственном кадастре недвижимости, который будет содержать в себе вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер недвижимости, описание местоположения границ объекта недвижимости (если речь идет о земельном участке), описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (если речь идет о здании, сооружении и т.д.), площадь объекта недвижимости. Также в кадастре будут содержаться дополнительные сведения об объекте недвижимости:


ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер),
кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если эти объекты являются объектом учета;
кадастровые номера зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;
адрес объекта недвижимости или описание местоположения объекта недвижимости;
сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав; сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения;
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
если объектом недвижимости является земельный участок, то указываются сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, категория земель, разрешенное использование;
если объектом недвижимости является здание, то указываются сведения о назначении здания, назначении помещения, сооружения, количество этажей, материал наружных стен, год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства.
Как видно перечень информации, который можно почерпнуть из государственного кадастра недвижимости об интересующем объекте недвижимости, довольно обширен. Кроме того, одним из главных принципов ведения кадастра недвижимости является общедоступность сведений, в нем содержащихся. А это означает, что у потенциального покупателя (инвестора) есть возможность получить максимальную информацию об объекте недвижимости из одного государственного источника. Раньше такую информацию можно было получить, обратившись как минимум в три организации (о земле - в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и в органах кадастрового учета земельных участков; о зданиях (сооружениях) - в ЕГРП).
Согласно Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ №921 от 04.12.2000г., сведения об объектах недвижимости из органов технической инвентаризации (БТИ) предоставляются по заявлениям ограниченного числа лиц (собственника, владельца (балансодержателя), наследников по закону или по завещанию; правоохранительных органов и судов (по находящимся в их производстве делам) и т.п.). Теперь же с принятием Закона о кадастре недвижимости получить сведения об объектах недвижимости, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, сможет любое лицо.



Кадастровый учет позволит максимальной точностью описывать реализуемое имущество.
Кадастровый учет с указанием в кадастре сведений, перечисленных в ст.7 Закона о кадастре недвижимости, позволит при совершении сделок по реализации объектов недвижимости с максимальной точностью описывать реализуемое имущество в предмете договора, что сведет к минимуму признание такой сделки незаключенной (ст. 432 Гражданского кодекса РФ) в связи с ненадлежащим (неполным), не дающим возможности индивидуализировать недвижимое имущество описанием предмета договора, а, проще говоря, в связи с несогласованием сторонами предмета договора.
Особенно это будет иметь положительное значение для гражданского оборота объектов незавершенного строительства. На сегодняшний день индивидуализация таких объектов достаточно сложна, поскольку указание в договоре в качестве индивидуализации адреса и местоположения объекта незавершенного строительства зачастую не спасают ситуацию.

Как уже было сказано ранее, новый закон сильно не повлияет на владельцев (собственников) объектов недвижимости, право собственности, которых зарегистрировано до вступления указанного закона в силу (т.е. до 01.03.2008 года). Государственный кадастровый учет (государственный технический учет) объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре недвижимости, признается в соответствии со ст.45 указанного закона юридически действительным. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности, на которые зарегистрированы и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним», также считаются надлежаще учтенными объектами.

Таким образом, если объекту недвижимости до 01.03.2008г. был присвоен инвентаризационный номер в соответствии с государственным техническим учетом либо условный номер при регистрации прав на такое недвижимое имущество, то повторной постановки на кадастровый учет в рамках Закона о кадастре недвижимости не требуется.

Что касается постановки на кадастровый учет земельных участков, то порядок постановки в соответствии с новым законом такой же, как при постановке на кадастровый учет по нормам ФЗ «О государственном земельном кадастре». По-прежнему при совершении сделок купли-продажи земельных участков объектом продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет (ст.37 Земельного кодекса РФ).

Принятие Закона о кадастре недвижимости существенным образом не повлияет на рынок коммерческой недвижимости, поскольку не содержит в себе норм, устанавливающих какие-либо дополнительные требования при совершении сделок с объектами недвижимости.

Однако следует знать, что п.12 ст.45 Закона о кадастре недвижимости установлено, что кадастровый план ранее учтенного земельного участка не выдается и орган кадастрового учета принимает решение об отказе в выдаче такого паспорта в случае, если отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка либо одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем. Таким образом, нынешним владельцам земельных участков необходимо проверить не сложилась ли такая ситуация с их объектом недвижимости и если да, то устранить эти недостатки, в противном случае - совершение сделки с таким объектом недвижимости может быть затруднено.

Остается нерешенным один вопрос: Обязательна ли постановка на кадастровый учет вновь созданных объектов недвижимости (зданий, сооружений и т.д.) после вступления в силу Закона о кадастре недвижимости? Как быть строительным организациям, создающим объект недвижимости?

Согласно п.4 ст.14 указанного закона кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. При этом в самом тексте закона не содержится императивной нормы, обязывающей владельца объекта недвижимости (исключение составляют земельные участки, обязанность прохождения кадастрового учета которых заложена в ст.37 Земельного кодекса РФ) подавать заявление о постановке на кадастровый учет вновь созданного объекта недвижимости.

Кроме того, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит в себе положений, обязывающих владельцев объектов недвижимости перед государственной регистрации их прав осуществлять постановку на кадастровый учет объектов недвижимости.

Однако, учитывая, заложенные в Законе о кадастре недвижимости положения п.4 ст.14 и ст.1, говорящие о том, что государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе и, помня о том, что до указанного закона при регистрации прав на недвижимое имущество о сделок с ним требовалось представление технических паспортов БТИ, то кадастровый учет объектов недвижимости скорее будет носить обязательный характер, чем добровольный.

Как уже ранее было сказано, в случае заключения сделок по реализации объектов незавершенного строительства прохождение такого объекта через кадастровый учет даст скорее преимущества при индивидуализации такого объекта.



Кадастровая деятельность будет осуществляться кадастровым инженером на коммерческой основе.
Минусом же Закона о кадастре недвижимости является тот факт, что кадастровую деятельность осуществляет кадастровый инженер, который осуществляет свою деятельность на коммерческой основе. При этом цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы, которая приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ. Это чревато тем, что заказчик вряд ли сможет повлиять на цену договора, поскольку цена, получается, по сути свободной и о том, каков будет порядок цен на проведение кадастровых работ, можно только догадываться.
На примере судебной практики Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа можно наглядно проследить преимущество нового Закона о кадастре недвижимости.

Предприятие А. (далее - арендатор) обратилось в Арбитражный суд с иском к предприятию К. (далее - арендодатель) о признании договора аренды незаключенным. В обоснование своих требований предприятие А. указало, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды земельного участка, в котором, по мнению арендатора, отсутствуют данные, позволяющие с достаточной полнотой индивидуализировать объект аренды, что является основанием для признания договора незаключенным. Арендатор утверждает, что по договоренности сторон, в аренду брался земельный участок площадью 2450 квадратных метров. Как выяснилось, земельный участок, являющийся предметом договора аренды, не прошел кадастровый учет.

В соответствии с Земельным Кодексом РФ объектом земельных отношений может являться земельный участок, представляющий собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. В силу норм названного выше закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

По смыслу названных выше норм объектом земельных отношений становится земельный участок, прошедший кадастровый учет. Указанный в договоре аренды земельный участок площадью 2450 квадратных метров не прошел кадастровый учет, его границы не удостоверены уполномоченным органом в установленном порядке. Акт приема-передачи, позволяющий идентифицировать земельный участок, арендодатель и арендатор не составили. Таким образом, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду не согласовано сторонами. Арбитражный суд правомерно признал договор аренды земельного участка незаключенным, в силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ.

Из приведенного выше примера судебной практики видно, что введение и единообразное правоприменение нового закона о кадастре недвижимости значительно облегчит порядок индивидуализации объектов недвижимости при их реализации и с наибольшей точностью позволит конкретизировать недвижимое имущество в предмете договора. В будущем стороны при заключении договора смогут согласовывать предмет такого договора и четко обозначать, а так же понимать, какое именно имущество они передают или принимают.

Приведем еще один пример из судебной практики Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения филиала ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ставропольскому краю и обязании внести изменения в сведения Государственного земельного кадастра в части уточнения площади земельного участка по материалам межевания. Решением первой инстанции Арбитражного суда, оставленным без изменения Постановлением Апелляционной инстанции в удовлетворении требований отказано, поскольку в срок, предоставленный заинтересованным лицом, заявитель не внес необходимых изменений в предоставленную для проведения государственного кадастрового учета документацию. Решение филиала ФГУ «Земельная кадастровая палата» об отказе в проведении государственного кадастрового учета земельных участков соответствует п. 2 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре». Кроме того, документы, предоставленные в орган проведения кадастрового учета, содержат и иные недостатки.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю обратилось в филиал ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ставропольскому краю с заявкой о внесении изменений в ЕГРЗ в части изменения площади земельного участка, закрепленного за ФГУП «Аллерген».

При проведении проверки представленных заявителем документов филиал выявил противоречивые сведения о площади земельного участка содержащихся в Описании и государственном земельном кадастре, и декларированной площади данного земельного участка. Указанная заявителем уточненная площадь, приведенная в Описании земельных участков, отличается от площади, которая указана в свидетельстве ФГУП «Аллерген» о праве собственности на землю.

Согласно п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре» в случае, если в представленных в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, документах отсутствует сведения, необходимые для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, или если такие сведения противоречивы, проведение государственного кадастрового учета земельных участков приостанавливается и заявители немедленно в письменной форме извещаются о приостановлении проведения такого учета с обоснованием данных решений. Филиал направил в адрес управления извещение о приостановлении проведения государственного кадастрового учета земельного участка.

В течение месяца причины приостановления проведения государственного кадастрового учета земельного участка заявитель не устранил, и ответчик на основании п. 2 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре» принял решение об отказе в проведении государственного кадастрового учета.

Как правильно указали суды, межевание объектов землеустройства проводится, в том числе и как мероприятие по уточнению местоположения на местности границ объектов землеустройства при отсутствии достоверных сведений об их местоположении путем согласования границ на местности. К подготовительным работам относится изучение правоустанавливающих документов. Согласно Методическим рекомендациям по проведению межевания объектов землеустройства, площадь, вычисленная при землеустройстве, не может отличаться от площади, указанной в правоустанавливающих документах более величины допустимого расхождения, который в настоящем случае нарушен.

Судебные инстанции установили, что заявитель в предложенный срок не устранил противоречия и эти обстоятельства подтверждены в суде, поэтому филиал в соответствии с п. 2 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре» обоснованно отказал внести изменения в сведения Государственного земельного кадастра.

На данном примере судебной практики видно, что закон о кадастре недвижимости упростит процесс государственного кадастрового учета земельных участков. Заинтересованные в дальнейшей реализации своих прав на земельные участки и, соответственно, в получении прибыли от реализации своих прав лица будут вовремя подавать достоверные данные для государственного кадастрового учета земельных участков. Основываясь на императивных нормах вводимого в действие закона, судам будет легче рассматривать споры, связанные с постановкой на государственный кадастровый учет земельных участков.

Из приведенной судебной практики видно, что введение нового закона о кадастре недвижимости значительно облегчит порядок индивидуализации объектов недвижимости при их реализации и с наибольшей точностью позволит описывать недвижимое имущество в предмете договора, а так же упростит процесс государственного кадастрового учета земельных участков

Квадрум. Журнал
Перейти в начало страницы
 
+Цитировать сообщение

Ответить в данную темуНачать новую тему
1 чел. читают эту тему (гостей: 1, скрытых пользователей: 0)
Пользователей: 0

 

Текстовая версия Сейчас: 28.3.2024, 21:14


Информационный портал посёлка Кокошкино, история Кокошкино, форум.